Mietminderung wegen Abweichung von Quadratmeter Angaben

Kann ein Mieter die Miete kürzen, wenn die Quadrat­meterangabe im Mietver­trag zu hoch ist?

Typ­is­cher­weise schreibt der Ver­mi­eter die Quadrat­meterzahl in den Ver­trag in der Hoff­nung, dass dies lediglich als unverbindliche Beschrei­bung ange­se­hen wird. Diese Auf­fas­sung fol­gen die Gerichte jedoch nicht. (s z.b. BGH: Wohn­fläch­en­er­mit­tlung bei Maisonette-Wohnung NJW 2004, 2230)

Der BGH geht jedoch davon aus, dass eine Miet­min­derung nur dann vor­liegt,

wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit nachteilig abweicht.

Um dieses zu ergrün­den legt der BGH den Begriff der Miet­wohn­fläche aus, da sich ein all­ge­meiner, völ­lig ein­deutiger Sprachge­brauch für den Begriff der Wohn­fläche nicht entwick­elt habe.

Wohnfläche und BerechnungsVO

Grund­sät­zlich ist der Begriff der „Wohn­fläche” im Wohn­raum­mi­etrecht auch bei frei finanziertem Wohn­raum anhand der Bes­tim­mungen der §§ BV_2 § 42-BV_2 § 44 der II. Berech­nungsVO auszule­gen. Im Unter­schied zur DIN 277 (DIN 277 — Grund­flächen und Rau­min­halte von Bauw­erken im Hochbau) reduziert die Berech­nungsVO die Wohn­fläche bei Dachschrä­gen. Die DIN 277 setzt bei Dachschrä­gen die volle Grund­fläche an während die Berech­nungsVO die Quadrat­meterzahl bei Dachschrä­gen reduziert.

Eine Ausle­gung des Mietver­trages kön­nte auch ergeben,dass ein anderer Berech­nungsmodus vere­in­bart, ort­süblich oder nach der Art der Woh­nung nahe liegend ist. Dies müßte jedoch die Partei beweisen, die sich darauf beruft.

10 % Grenze

Sollte die wirk­liche und vere­in­barte Wohn­fläche um mehr als 10 % abwe­ichen, so muss der Mieter nicht nach­weisen, dass die Min­der­größe die Gebrauch­stauglichkeit der Woh­nung min­dert BGH (NJW 2004, 1947).
Dies bedeutet, dass bei Abwe­ichun­gen von weniger als 10 % der Mieter diesen Nach­weis zu führen hat, was im Einzelfall nicht ganz ein­fach sein dürfte.
Der BGH hat ferner entsch­ieden, dass ein Mieter zu viel gezahlte Betrieb­skosten jedoch nicht zurück­ver­lan­gen kann. Die gegen­teilige Ansicht, dass man auf­grund von einer unrichti­gen Quadrat­meterzahl zu viel gezahlte Betrieb­skosten zurück­er­hal­ten könne, ist umstrit­ten, hat sich jedoch noch nicht durchge­setzt.
Über­raschend ist, dass der BGH für Mieter­höhun­gen fest­stellt, dass es nicht auf die ver­traglich vere­in­barte Größe des Mieto­b­jekts ankommt, son­dern auf dessen tat­säch­liche Größe und es insofern auch keine Messtol­er­anz gibt (BGH v.18.11.2015 — VIII ZR 266/14). Die oben erwäh­nte 10 % Min­i­mum Grenze soll bei der Mieter­höhung nicht gel­ten.

Ver­mi­eter, die Rechtsstre­it­igkeiten ver­mei­den wollen, wer­den ein­fach keine Angaben im Mietver­trag machen. Das ist erlaubt, und ver­mei­det Rechtsstre­it­igkeiten.

Verwendung von Vertragsklauseln als AGB

§ 305 BGB definiert All­ge­meine Geschäfts­be­din­gun­gen wie folgt:

(1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt.

Sobald Klauseln als AGBs qual­i­fiziert sind, geht der Geset­zge­ber davon aus, dass ein wirtschaftlich Starker mit einem schützenswerten Schwachen ver­han­delt. Das mag im konkreten Fall ganz anders sein, es gilt: Wenn AGB, dann sind die meis­ten Klauseln, die vom Gesetz abwe­ichen, unwirk­sam, denn das Gesetz ist ein gerechter Kom­pro­miss zwis­chen den Inter­essen der Parteien.

Bezüglich der AGBs führt das Gesetz weiter aus:

Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.

Die Frage ist, ob die Ver­tragsmuster, die wir Ihnen hier zur Ver­fü­gung stellen, AGBs sind. Der BGH meint dazu fol­gen­des:

Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nach ständiger Rechtsprechung des BGH auch dann vor, wenn sie von einem Dritten für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind, selbst wenn die Vertragspartei, die die Klauseln stellt, sie nur in einem einzigen Vertrag verwenden will (BGH, NZBau 2000, NZBAU Jahr 2000 Seite 375 = BauR 2000, BAUR Jahr 2000 Seite 1182 [BAUR Jahr 2000 Seite 1185] = ZfBR 2000, ZFBR Jahr 2000 Seite 472; NJW 1997, NJW Jahr 1997 Seite 135 = BauR 997, BAUR Jahr 1997 Seite 123 = ZfBR 1997, ZFBR Jahr 1997 Seite 33). 
 

BGH, Beschluß vom 23. 6. 2005 - VII ZR 277/04 (OLG Rostock)

Für den BGH sind wir, die wir Ihnen die Ver­tragsmuster zur Ver­fü­gung stellen, Dritte, weil wir nicht den Ver­trag unter­schreiben. Die Ver­tragsmuster sind für eine “Vielzahl von Verträ­gen vor­for­mulierten Ver­trags­be­din­gun­gen”. Wir freuen uns ja richtig, wenn Sie unsere Muster nutzen: Vielzahl kommt hier her und ladet runter, immer­fort.

Wie gesagt, diese Ver­tragsmuster sind AGB und unter­liegen damit der AGB-Kontrolle, d.h. ein Richter wird prüfen anhand der §§ 305 fol­gende BGB, ob diese Ver­tragsmuster ungerecht sind.

Es gilt also genau zu analysieren, inwieweit Klauseln von der Recht­sprechung akzep­tiert sind. Diese schwierige Auf­gabe wer­den wir nach und nach Ihnen näher brin­gen.